テナントを契約する際に気を付けるべきポイント
テナント契約とは住居用物件よりも賃料が高く、初期費用も高額です。
そこで、いざテナント契約をする際に失敗しない為に気を付けるべきポイントを紹介致します。
定期借家契約と普通借家契約の違い
賃貸契約には定期借家契約と普通借家契約の２つの契約形態があります。
この２つの契約形態は貸主側がどちらで貸すかを決めることなのであらかじめしっかりと確認しておくことをおすすめします。
契約形態によっては「契約更新ができない」など借主側の負担になってしまうことがあります。
普通借家契約
普通借家契約とは差ためられた契約期間が満了する際に、契約を更新できる契約形態です。
テナントを借りる大半の人がこちらの契約形態で借りていると思います。
普通借家契約の特徴
・更新ができる
・更新料がかかる
・中途解約可能
普通借家契約は定められた契約期間が満了する際に、契約を更新できる契約形態です。
店舗物件ですと２年～３年の契約期間となっていることが一般的です。
普通借家契約ですと中途解約も可能です。
まず借主から貸主へ解約したい旨を伝えます。(解約予告といいます)
解約予告は大体３ヵ月～６ヵ月前の告知を求められるケースが多いです。
※契約内容により異なります
定期借家契約
・相場よりも安い賃料で入居できる場合がある
・更新料がかからない
・更新ができない
・再契約時には初期費用がかかる
・途中解約は原則できない
定期借家契約とは相場よりも安い賃料で入居できる場合があるものの、
更新、途中解約が原則できません。
お店をオープンし、常連のお客さんができ軌に乗ってきたとしても、
契約期間満了時には退去しなくてはいけません。
再契約の交渉も可能ではありますが、必ず再契約できるとは限らず、再契約ができたとしても
敷金などの初期費用が再度かかってしまうことになります。
契約期間が長ければいいかというと、そうではありません。
途中解約ができないので、なんらかの理由で閉店になってしまっても契約期間満了までは賃料が発生します。
定められた契約期間で退去を最初から決められている方にはおすすめの契約形態だと思います。
初期費用の内訳の確認
保証金
家賃がもし支払えなくなってしまった時の担保的な意味合いの物です。
また、賃貸借契約を解除しテナントから退去する際の原状回復費に充てられることもあります。
保証金で気を付けたい点としては「償却分」という項目があります。
この償却分とは物件解約時に保証金がどのくらい借主に返ってくるかがわかるものです。
例えば保証金を10ヵ月分を支払ったとして、物件の条件は「解約時償却２ヵ月」だとしたら、
保証金は最大８ヶ月分しか返ってきません。
礼金
礼金の相場は賃料１～２ヵ月分程度です。
例えば月々の家賃が50万円であれば礼金は50万円～100万円となります。
礼金は一度払ったら戻ってこないお金なので安く抑えたいのであれば契約のと金に減額交渉することをおすすめします。
減額交渉することはできても減額できる保証はありません。
長い間入居者がいない物件や、礼金が相場より高い物件は減額交渉がしやすい物件となっています。
その為、テナントを借りる地域での礼金の相場感を事前にリサーチしておくと良いでしょう。
前家賃
入居時に先に支払う賃料です。
こちらも賃料の１ヶ月程度あ相場です。
入居日から日割り家賃になることが多いです。
仲介手数料
賃貸契約を仲介してくれた不動産会社に対して支払う費用です。
賃料の１ヶ月分程度が相場です。
共益費
共益費は家賃の5～１０％が相場となっています。
また、共有部分の設備の豊富さや清掃がしっかりされているか、メンテナンスが行き届いているかなどで金額が
多少変わってきます。
まとめ
テナント契約でトラブルにならないよう、あらかじめ契約形態、初期費用の内訳などはしっかりと確認をしておきましょう。
賃貸借契約書・重要事項説明書は納得ができるまでしっかりと確認することがおすすめです。
